Трюки при продаже коммерческой недвижимости: будьте осторожны!

 Недобросовестные риэлторы в тандеме с продавцами могут засыпать вас аналитикой, исследованиями, графиками, индексами, закрывая ими порой очевидные вещи. 

Любое коммерческое помещение обладает несколькими важными  характеристиками: местоположением объекта, его назначением и рентабельностью. По нашему мнению, решающий показатель при выборе инвестиционного объекта - это рентабельность. И если она высокая, совершенно не важно в каком районе города располагается объект и в каком состоянии находится.

Оценка финансовой привлекательности объекта

Для оценки рентабельности важны три значения: стоимость объекта, арендная ставка и арендопригодная площадь помещения. 

Площадь помещений указывается в документах, какая из нее будет арендопригодной нужно определять на месте, стоимость Вам озвучит продавец. Самое сложное вычислить реальную арендную ставку, ее очень трудно измерить, потому как в интернете большая часть объявлений - это так называемые «хотелки». То есть, собственник выставляет недвижимость по очень завышенной цене в надежде получить побольше за свои бесценные помещения. Однако, на практике в ходе переговоров с арендаторами, а особенно после нескольких месяцев простоя помещений, цена существенно снижается. Но эти цифры остаются «за кадром».

Если Вы работаете с грамотным риэлтором, при оценке предполагаемой арендной ставки, он будет ориентировать Вас на цифры по конкретным сданным объектам своего агентства.

Итак, рассмотрим расчет рентабельности на конкретном примере:

Объект по ул. Седина, г. Краснодар

Площадь: 73 кв м

Общая стоимость продажи: 3,5 млн руб.

Стоимость одного кв м - 47945 руб.

Предполагаемая арендная ставка: 580 руб за кв м в месяц (6960 руб. в год)

Чтобы получить рентабельность в процентах (Р) мы делим  стоимость аренды за кв м в год (А) на стоимость квадратного метра (С) и умножаем на 100.

Р = А / C * 100

Рентабельность аренды помещения в нашем примере составит:

Р= 6960/ 47945 * 100 = 14,5% , что будет хорошим инвестированием. 

Если разделить 100 на этот показатель, мы получим срок окупаемости объекта в годах. 

100/14,5 = 6,9 лет окупаемости.

Иначе срок окупаемости можно посчитать следующим способом: 

стоимость помещения (СП) делим на стоимость аренды за год (СА). Результат показывает, какое количество лет вам потребуется на возмещение затрат. 

О = СП/СА

Возвращаемся к нашему примеру: в год за 73 кв м мы получим аренду 73 кв м х 580 руб. за кв м в мес. х 12 мес. = 508080 руб. за год. 

О = 3500000/508080 = 6,9 лет.

Таким образом, вы самостоятельно можете оценивать привлекательность понравившихся объектов. Однако и здесь будьте внимательны. Недобросовестный риэлтор прекрасно осознает, что потенциальный покупатель в первую очередь будет «клевать» на рентабельность или окупаемость объекта. Поэтому, кроме завышения предполагаемого дохода (нереальные цифры арендной ставки) он может попытаться «улучшить» показатели финансовой привлекательности еще одним способом. Дело в том, что недвижимость может приносить два типа дохода:

  1. Ежемесячные арендные платежи.
  2. Увеличение продажной цены помещения с течением времени.

Так вот, если рентабельность от сдачи в аренду низкая, вам могут начать рассказывать об общей доходности, то есть о ежегодной прибавке в стоимости (предполагаемый доход).

Допустим, цена помещения - 10 млн руб. Годовой доход от аренды составляет 1 млн руб, или 10% в год (1 млн / 10 млн х 100%). Объектов с рентабельностью - 10 % очень много. Чтобы сделать предложение более привлекательным, нужно прибавить к рентабельности от сдачи в аренду величину среднегодового удорожания объектов недвижимости. Именно здесь пригодятся хитрые графики, основанные на сомнительных исследованиях. Предположим, согласно некоему графику среднегодовой рост составил еще 10%. Итого, объект недвижимости приносит 20% в год (10% + 10%) и способен окупиться всего за 5 лет. Это в два раза быстрее, чем прежде. Теперь помещение выглядит гораздо привлекательней.

Но, как вы понимаете, удорожание недвижимости существует только на бумаге. Поскольку если она и впрямь подорожает, то одновременно с ней вырастут цены и на потребительские товары. Если сейчас, за цену помещения вы можете купить три Мерседеса, то спустя пять лет и продав помещение в два раза дороже, вы по прежнему сможете купить все те же три Мерседеса. Правда в том, что фактически вы можете распоряжаться только деньгами полученными за аренду. 

Поэтому расчет финансовой привлекательности помещения нужно проводить именно на основе арендного дохода.

Вывод: самый главный критерий оценки финансовой привлекательности объекта коммерческой недвижимости это Ваш здравый смысл: руководствуйтесь фактическими параметрами и цифрами. А если Вам будет помогать опытный и порядочный риэлтор, Вы потратите меньше времени на поиск прибыльного объекта.

Удачных вам приобретений!

Дата публикации: 19.02.2016

Вернуться к списку публикаций